益華財(cái)稅提醒：

根據(jù)企業(yè)所得稅法及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)購(gòu)入二手房的折舊處理需遵循以下要點(diǎn)。

一、折舊年限的確定

1、稅法至低年限

房屋類(lèi)固定資產(chǎn)至低折舊年限為20年（自頭次投入使用起算），無(wú)論會(huì)計(jì)選擇何種年限，稅務(wù)處理均不得低于此標(biāo)準(zhǔn)（可高于）。

2、二手房的特殊處理

應(yīng)以剩余可使用年限計(jì)提折舊，而非按全新房屋的20年計(jì)算。例如：若房屋已使用10年，則剩余折舊年限至低可為10年（20年-10年）；若房屋已超20年，會(huì)計(jì)計(jì)提折舊后，企業(yè)所得稅匯算可稅前扣除。

二、入賬原值與殘值率

1、入賬原值構(gòu)成

包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)（契稅、中介費(fèi)等）、以及使房屋達(dá)到預(yù)定用途的直接支出（如過(guò)戶(hù)費(fèi)、裝修資本化支出）。注意：不得按評(píng)估價(jià)入賬，需以實(shí)際成本計(jì)量。

2、預(yù)計(jì)凈殘值

通常在凈殘值率5%以?xún)?nèi)確定，與企業(yè)其他房屋凈殘值率保持一致即可。殘值率一經(jīng)確定不得變更。

三、折舊方法與計(jì)算

1、必須采用直線(xiàn)法

企業(yè)所得稅僅認(rèn)可直線(xiàn)法（年限平均法），計(jì)算公式：

年折舊額=（入賬原值-預(yù)計(jì)凈殘值）÷剩余折舊年限

月折舊額=年折舊額÷12。

舉例：房屋購(gòu)入價(jià)500萬(wàn)元，稅費(fèi)30萬(wàn)元，殘值率5%，剩余年限10年。

年折舊額=（530萬(wàn)-530萬(wàn)×5%）÷10年=50.35萬(wàn)元

月折舊額≈4.20萬(wàn)元

2、折舊起止時(shí)間

自投入使用次月開(kāi)始計(jì)提；停止使用時(shí)，次月起停提折舊。

四、會(huì)計(jì)分錄

1.購(gòu)入房屋時(shí)

借：固定資產(chǎn)（購(gòu)買(mǎi)價(jià)+稅費(fèi)）

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（不得抵扣除外）

貸：銀行存款等

2.按月計(jì)提折舊

借：管理費(fèi)用/銷(xiāo)售費(fèi)用（折舊費(fèi)）等（按部門(mén)用途分?jǐn)偅?/span>

貸：累計(jì)折舊

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